La enervación del desahucio: Cómo evitarla y Cómo ejercitarla

La enervación del desahucio es una figura legal en España que permite al inquilino evitar el desalojo pagando las cantidades adeudadas.

Cuando el arrendatario no paga la renta o las cantidades asimiladas, el propietario puede iniciar un juicio de desahucio. Sin embargo, el inquilino tiene la oportunidad de enervar el desahucio al pagar o consignar todo lo debido dentro de los 10 días posteriores al requerimiento del juzgado.

Enervar un desahucio permite que el contrato de arrendamiento continúe en vigor y evita el lanzamiento del inquilino.

La enervación está regulada en el artículo 22.4 y 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y solo puede utilizarse una vez durante la duración del arrendamiento.

El artículo 22.4 y 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la enervación del desahucio.

Artículo 22 […]

  1. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
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Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

  1. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Procedimiento para la Enervación del Desahucio

Una vez admitida la demanda de desahucio por impago de rentas u otras cantidades, el letrado de la Administración de Justicia efectúa un requerimiento al inquilino demandado antes de la vista del juicio.

En este requerimiento se concede un plazo de 10 días para que el inquilino desaloje el inmueble y pague al arrendador, se oponga a la demanda, o, si desea enervar el desahucio, para que pague la totalidad de lo adeudado o ponga esas cantidades a disposición del arrendador.

Para enervar el desahucio, el inquilino debe:

Pagar al arrendador: Abonar la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda y cualquier otra cantidad debida hasta el momento de la enervación.

Notificar el Pago: Informar al tribunal del pago realizado o poner a disposición las cantidades adeudadas.

El arrendador puede oponerse a la enervación del desahucio si considera que no se cumplen los requisitos.

Jurisprudencia destacada

STS 3502/2022 (29/09/2022). Civil
Desahucio por falta de pago. Enervación de la acción improcedente. Requerimiento de pago por medio de burofax entregado por servicios de correos y dejado aviso sin que fuera retirado por el destinatario.

STS 1345/2021 (12/04/2021). Civil
Resolución de un contrato de arrendamiento por impago de las cantidades relativas a la repercusión de IBI. Requisitos procedentes del requerimiento previo de pago a los efectos de evitar la enervación de la acción.

STS 1237/2021 (29/03/2021). Civil
Desahucio por falta de pago de la renta. Requerimiento de pago fehaciente. Enervación.

STS 3553/2019 (05/11/2019). Civil
Desahucio. Enervación de la acción.

STS 3885/2015 (22/09/2015). Civil
Arrendamientos urbanos. Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas. Enervación. Requisitos del requerimiento de pago para que el mismo impida la enervación de la acción en el juicio de desahucio.

STS 2136/2014 (28/05/2014). Civil
Arrendamiento de vivienda. Enervación. Requisitos. Necesidad de un requerimiento de pago fehaciente, con la claridad suficiente, expresivo de las rentas o cantidades asimiladas impagadas, y efectuado en el plazo legal.

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¿Cuándo No se Puede Ejercitar la Enervación del Desahucio?

La enervación no puede ejercerse en los siguientes casos:

Si el inquilino ya ha enervado el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se efectuara por causa imputable al arrendador.

El burofax es un medio fehaciente que, aunque no obligatorio, puede evitar que el inquilino alegue falta de requerimiento previo para enervar el desahucio. No obstante, este trámite retrasa la presentación de la demanda en 30 días.

Efectos de la Enervación del Desahucio

Si el inquilino enerva el desahucio con éxito podrá permanecer en la vivienda y el proceso terminará mediante un Decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia condenando al arrendatario a las costas procesales devengadas por el procedimiento.

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