Desahucio por Precario: Concepto, Procedimiento y Derechos

El desahucio por precario es un procedimiento legal en España que permite al propietario de un inmueble recuperar su posesión cuando está siendo ocupado sin un título legítimo o contrato que justifique dicha ocupación.

Este tipo de desahucio es especialmente relevante en casos donde no hay relación contractual entre el propietario y el ocupante, como en situaciones de cesiones temporales que luego se convierten en ocupaciones no consentidas.

¿Qué es el Desahucio por Precario?

El desahucio por precario se aplica cuando una persona ocupa un inmueble sin pagar renta o merced alguna y sin un título que justifique su permanencia. Este procedimiento está regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se resuelve generalmente mediante un juicio verbal. Los casos más comunes incluyen:

• Cesión temporal del inmueble a familiares o conocidos que se niegan a abandonarlo.
• Ocupaciones ilegales por terceros sin contrato previo.
• Situaciones en las que el propietario desea recuperar su vivienda cedida sin contraprestación económica

Características del desahucio por precario

1. Ausencia de título: La principal característica del desahucio por precario es que el ocupante no tiene ningún título jurídico (como un contrato de alquiler o un título de propiedad) que justifique su ocupación.
2. Permiso inicial o consentimiento tácito: En muchos casos, el ocupante entra en el inmueble con el consentimiento del propietario, pero sin un acuerdo formal. Esta situación puede surgir, por ejemplo, cuando un familiar permite que otro viva temporalmente en su propiedad, pero luego desea recuperarla.
3. Ocupación sin contraprestación económica: En un desahucio por precario, el ocupante generalmente no paga ninguna renta o contraprestación económica al propietario.

¿Cuándo procede el Desahucio por Precario?

El desahucio por precario se utiliza en diversas situaciones en las que una persona ocupa una vivienda o terreno sin contar con un título que legitime su ocupación. Algunas de las situaciones más comunes en las que procede un desahucio por precario son:

1. Ocupación sin contrato de alquiler

Es común que una persona ocupe un inmueble sin haber firmado un contrato de alquiler con el propietario. Esta situación puede darse, por ejemplo, cuando alguien se instala en una vivienda de forma temporal, pero posteriormente se niega a abandonarla.

2. Uso gratuito de un inmueble

Otra situación frecuente es cuando una persona permite que un familiar o amigo utilice su vivienda de manera gratuita, sin formalizar un acuerdo legal. Aunque esta ocupación se da con el consentimiento del propietario, este puede decidir en algún momento recuperar el inmueble y, si el ocupante se niega a abandonarlo, podrá solicitar el desahucio por precario.

3. Ocupación por terceros sin derecho legal

El desahucio por precario también puede utilizarse en situaciones donde un inmueble está siendo ocupado por okupas, es decir, personas que entran en una vivienda sin permiso del propietario y sin ningún derecho a permanecer en ella. En estos casos, el procedimiento de desahucio es una vía para recuperar la posesión de la propiedad.

4. Uso indebido de propiedades hereditarias

En casos de herencias, es posible que uno de los herederos ocupe un inmueble de forma indebida sin que se haya realizado el reparto formal de los bienes. El desahucio por precario es un mecanismo que los demás herederos pueden utilizar para recuperar la posesión del inmueble.

Requisitos para iniciar un desahucio por precario

Para que prospere este tipo de acción judicial, el propietario debe demostrar:

1. La titularidad del inmueble: Puede ser propietario, usufructuario o tener un derecho legítimo sobre la posesión.
2. La falta de título del ocupante: No debe existir contrato de arrendamiento, cesión formal o cualquier documento que justifique la ocupación.
3. La negativa del ocupante a abandonar el inmueble: Aunque no es necesario realizar un requerimiento previo, sí debe quedar claro que el ocupante no está dispuesto a desocupar voluntariamente

Procedimiento del Desahucio por Precario

El proceso para llevar a cabo un desahucio por precario en España sigue un procedimiento judicial específico que permite al propietario recuperar la posesión de su inmueble. A continuación, detallamos los pasos más importantes del procedimiento:

1. Requerimiento extrajudicial

Antes de iniciar el proceso judicial, el propietario debe intentar resolver la situación de manera amistosa. Esto suele hacerse mediante un requerimiento extrajudicial, es decir, una notificación formal al ocupante en la que se le solicita que abandone el inmueble voluntariamente en un plazo determinado.

Si el ocupante no atiende al requerimiento, el propietario puede iniciar el procedimiento judicial.

2. Presentación de la demanda

El siguiente paso es la presentación de la demanda de desahucio por precario ante el juzgado correspondiente. En esta demanda, el propietario deberá acreditar su título de propiedad o derecho de posesión sobre el inmueble y explicar la situación de ocupación sin título por parte del demandado.

3. Admisión a trámite y notificación al ocupante

Una vez presentada la demanda, el juzgado la admitirá a trámite y notificará al ocupante para que este tenga la oportunidad de defenderse. El ocupante puede presentar sus alegaciones si considera que tiene algún derecho a ocupar el inmueble.

4. Juicio y resolución

Si el ocupante presenta alegaciones, se celebrará un juicio en el que ambas partes podrán presentar sus pruebas y argumentos. El juez emitirá una resolución, que puede ser favorable al propietario (ordenando el desahucio) o al ocupante, si este demuestra que tiene algún derecho legítimo a permanecer en la vivienda.

5. Ejecución del desahucio

Si la sentencia es favorable al propietario, el juzgado emitirá una orden de desahucio. El ocupante tendrá un plazo para abandonar el inmueble voluntariamente, pero si no lo hace, se procederá al desalojo forzoso o lanzamiento con la intervención de las autoridades judiciales.

Derechos y Obligaciones de las Partes en el Desahucio por Precario

Derechos del propietario

El propietario del inmueble tiene derecho a:

• Recuperar la posesión de su propiedad cuando esta esté siendo ocupada sin título legal.
• Iniciar el procedimiento de desahucio por precario si el ocupante no tiene contrato ni otro tipo de justificación legal para estar en la vivienda.
• Solicitar el desalojo forzoso en caso de que el ocupante se niegue a abandonar el inmueble tras la sentencia.

Derechos del ocupante

Aunque el ocupante no tiene un título legal para estar en la vivienda, tiene derecho a:

• Ser notificado del proceso judicial y defenderse si considera que tiene algún derecho legítimo a ocupar la propiedad.
• Presentar pruebas que justifiquen su permanencia en el inmueble.
• Tener un plazo razonable para abandonar la vivienda antes de que se ejecute el desahucio.

Defensa ante un Desahucio por Precario

Si eres el ocupante de un inmueble y recibes una notificación de desahucio por precario, existen algunas defensas legales que puedes intentar utilizar para evitar el desalojo:

1. Contrato verbal o acuerdo implícito: Si puedes demostrar que existía algún tipo de acuerdo verbal con el propietario que te permitía ocupar el inmueble, podrías alegar que no estás en situación de precario.
2. Título de posesión: Si tienes algún documento que acredite que tienes derecho a ocupar la vivienda (como un contrato o una cesión de derechos), podrás defenderte presentando estas pruebas.
3. Vulnerabilidad social: En algunos casos, si el ocupante se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad (como desempleo o tener menores a su cargo), puede intentar negociar con el propietario para obtener más tiempo o buscar alternativas.

Diferencias entre Desahucio por Precario y otros tipos de Desahucio

El desahucio por precario se diferencia de otros tipos de desahucio, como el desahucio por impago de alquiler o el desahucio por finalización de contrato, en que el ocupante en situación de precario no tiene ningún título que justifique su permanencia en la vivienda.

En un desahucio por impago de alquiler, por ejemplo, el inquilino sí tiene un contrato de arrendamiento, pero ha incumplido sus obligaciones de pago. En cambio, en el desahucio por precario, la persona ocupa el inmueble sin contrato ni obligación de pago.

Consecuencias legales del desahucio por precario

Una vez recuperado el inmueble, el propietario puede solicitar indemnizaciones por daños y perjuicios si se demuestran desperfectos en la vivienda o pérdida de ingresos derivada de la ocupación. Además, el incumplimiento del desalojo puede derivar en responsabilidad penal si se cometen delitos como la resistencia.

Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por precario?

La duración varía según la carga de trabajo del juzgado, pero generalmente es un procedimiento rápido gracias al uso del juicio verbal. En casos simples, puede resolverse en pocos meses.

¿Es necesario hacer un requerimiento previo al ocupante?

No. Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, no es obligatorio notificar al ocupante antes de presentar la demanda judicial.

¿Se pueden reclamar daños y perjuicios?

Sí, aunque esta acción debe presentarse en un procedimiento independiente. Los daños incluyen desperfectos en el inmueble o la pérdida de beneficios económicos.

¿Qué ocurre si el ocupante abandona voluntariamente?

El proceso concluye automáticamente, aunque el propietario puede solicitar que se levante acta judicial sobre el estado del inmueble.

¿Puede iniciarse un desahucio por precario contra un familiar?

Sí, es común en casos donde un familiar ocupa una vivienda cedida temporalmente y se niega a devolverla cuando el propietario lo solicita.

Conclusión

El desahucio por precario es una herramienta legal que permite a los propietarios recuperar inmuebles ocupados sin contrato ni título válido. Es esencial cumplir con los requisitos legales y contar con asesoramiento jurídico para garantizar que el proceso se desarrolle de manera efectiva y respetando los derechos de ambas partes.