Características y Regulación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda en España

El contrato de arrendamiento de vivienda es una de las figuras más relevantes del derecho inmobiliario español, regulada principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Este contrato permite al arrendatario el uso y disfrute de un inmueble destinado a vivienda habitual, estableciendo derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino. A continuación, analizamos sus características, requisitos y regulación.

¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda?

El contrato de arrendamiento de vivienda es un acuerdo entre el arrendador (propietario o usufructuario) y el arrendatario (inquilino), mediante el cual el primero cede el uso de una edificación habitable al segundo, a cambio del pago de una renta. Este contrato se enfoca exclusivamente en inmuebles destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino​.

Elementos esenciales del contrato:

1. Ceder el uso del inmueble: La vivienda debe estar en condiciones de habitabilidad.
2. Pago de una renta: El arrendatario paga al arrendador una cantidad acordada de forma periódica.
3. Vivienda habitual: El uso del inmueble debe ser exclusivo como residencia principal del arrendatario.

Regulación del contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con disposiciones adicionales del Código Civil y normas específicas para contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, que siguen regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

• Duración mínima: El contrato se establece por un periodo pactado entre las partes, pero la LAU garantiza al inquilino una duración mínima de 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
• Prórrogas: El contrato puede prorrogarse anualmente hasta un máximo de 3 años más, si no existe notificación contraria.
• Flexibilidad contractual: Las partes tienen libertad para pactar las cláusulas, siempre que no se contradigan con la ley​.

Contenido y formalización del contrato

Aunque la ley no exige la formalización por escrito, es altamente recomendable para evitar conflictos futuros. Según el artículo 37 de la LAU, los aspectos esenciales del contrato deben incluirse por escrito:

1. Identificación de las partes: Nombre, apellidos, DNI, y domicilio de arrendador y arrendatario.
2. Descripción de la vivienda: Dirección, referencia catastral, y especificaciones como anexos (trasteros, garajes).
3. Duración del contrato: Términos iniciales y condiciones de prórroga.
4. Renta inicial y formas de pago: Debe especificarse si se actualiza anualmente.
5. Fianza: Por ley, equivalente a un mes de renta, con posibilidad de añadir otras garantías.

Otras cláusulas recomendables

• Reparto de gastos: Definir si el arrendatario paga suministros o gastos comunitarios.
• Derechos de adquisición preferente: Indicar si el arrendatario renuncia a este derecho en caso de venta del inmueble.
• Indemnización por desistimiento: En caso de que el arrendatario abandone el inmueble antes del plazo pactado.
• Resolución del contrato por impago: Incluye los pasos para reclamar la restitución del inmueble.

Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario

Obligaciones del arrendador

1. Garantizar la habitabilidad de la vivienda.
2. Realizar reparaciones estructurales necesarias.
3. Asumir los gastos de formalización del contrato si es persona jurídica.

Obligaciones del arrendatario

1. Usar la vivienda como residencia habitual.
2. Mantener el inmueble en buen estado.
3. Pagar la renta en tiempo y forma.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de vivienda

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

La duración mínima es de 5 años para personas físicas y 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Puede extenderse mediante prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.

¿Es obligatorio firmar el contrato por escrito?

No es obligatorio, pero sí recomendable. Si el contrato es verbal, ambas partes podrán exigir que se formalice por escrito.

¿Qué sucede si no se paga la renta?

El arrendador puede resolver el contrato y solicitar el desahucio judicial si el arrendatario no paga la renta tras un requerimiento formal.

¿Quién paga los gastos de comunidad?

Por defecto, corresponden al arrendador, salvo que se pacte lo contrario en el contrato y se indique su importe anual.

¿El arrendatario puede desistir del contrato?

Sí, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses y se indemnice al arrendador con el equivalente a una mensualidad de renta por cada año incumplido.

Conclusión

El contrato de arrendamiento de vivienda es una figura esencial para regular las relaciones entre propietarios e inquilinos. Su correcta formalización y el cumplimiento de los requisitos legales garantizan los derechos de ambas partes y evitan conflictos futuros. Es recomendable contar con asesoramiento profesional para redactar o revisar los términos del contrato.